Wiedza, kompetencje i bezpieczeństwo procesu sprzedaży

Bezpośrednio : Osoby planujące sprzedaż nieruchomości bezpośrednio nie dysponują z reguły bogatym doświadczeniem w tej materii. 9/10 osób odbywa tego typu transakcje maksymalnie 2 razy w życiu. Z tego powodu często głównym źródłem wiedzy pozostaje Google i znalezione tam poradniki. Problem jednak pojawia się w weryfikacji i późniejszym zastosowaniu tej wiedzy. Można godzinami czytać o służebnościach czy hipotekach, ale bez rzeczywistego zrozumienia tematu bardzo łatwo o kosztowne błędy.

Uprzedzając jednak znany argument, iż „notariusz przecież wszystko sprawdzi”. Tak, sprawdzi. Jednak dokona tego dopiero na końcu i tylko w koniecznym do zawarcia umowy zakresie, podczas gdy Ty już będziesz witać się z gąską i przelewem za mieszkanie. Wpadka na tym etapie może mocno zaboleć.

Biuro nieruchomości : Praca profesjonalnego pośrednika rozpoczyna się od weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Zanim oferta trafi na rynek agent musi mieć pewność, że to czym ma się zająć jest w ogóle sprzedawalne. W razie problemów przygotuje ścieżkę działań, które wyprostują sytuację. Często są to dość skomplikowane problemy, więc tu przydają się jego kompetencje i doświadczenie pochodzące z dziesiątek szkoleń i wcześniejszych transakcji. Daje to pewność, że gdy już dojdzie do sprzedaży, odbędzie się ona sprawnie i bezpiecznie dla interesu obu stron.

Oszacowanie wartości nieruchomości

Bezpośrednio : To najtrudniejszy element działań sprzedażowych, który wielu niedoświadczonym osobom wydaje się najłatwiejszy. Większość stosuje analizę porównawczą na podstawie Internetu i kwot w zamieszonych tam ogłoszeniach.

Tu tkwi pułapka. Po pierwsze ceny ofertowe mają najczęściej wymiar życzeniowy. Potwierdzają to raporty NBP, które wskazują, że średnio w Gdańsku różnica w cenie ofertowej do transakcyjnej wynosi 12,3%, a dla nieruchomości o większym metrażu dochodzi do ponad 20%. Po drugie, sprzedający do ceny doliczają często swoje emocje i sentyment. W końcu dlaczego kupujący nie miałby zwrócić poniesionych 3 lata temu kosztów remontu i wyposażenia? Zawsze to „nasze” mieszkanie jest najlepsze, najładniejsze! Cóż, taka strategia skutkuje tylko dłuższym czasem sprzedaży i zerowym zainteresowaniem ofertą.

Biuro nieruchomości : Od agenta możesz oczekiwać sporządzenia wiarygodnego oszacowania możliwej kwoty do osiągnięcia ze sprzedaży Twojej nieruchomości. Profesjonaliści dysponują dostępami do baz cen transakcyjnych. Te pochodzą z aktów notarialnych sprzedaży, więc są niepodważalnym źródłem wiarygodnych danych. Dzięki temu pośrednik pomoże racjonalnie ocenić w jakiej cenie właściwie powinno się oferować mieszkanie czy dom. Taka przewidywalność daje również komfort możliwości planowania następnych kroków jak np. zakup innej nieruchomości po sprzedaży.

Przygotowanie oferty sprzedaży

Bezpośrednio : Możesz pomyśleć, że sam znasz zalety swojego domu czy mieszkania – jednak z uwagi na brak marketingowego doświadczenia możesz pominąć działania lub aspekty kluczowe dla pozyskania nabywcy. Większość osób próbujących własnych sił ogranicza się do przygotowania lakonicznego opisu z wielkim „Biurom nieruchomości dziękuję”. Ten okraszony zostaje niedbałymi, ciemnymi, wykonanymi telefonem zdjęciami. To dużo mówi o właścicielach, jednak niewiele o nieruchomości. Niektórzy zatrudniają fotografa, aby wykonał profesjonalne zdjęcia. Jednak to tylko jeden z wielu elementów skutecznej oferty. Ogłoszenie sprzedaży do uzyskania oczekiwanego efektu potrzebuje spełnienia wszystkich kryteriów.

Biuro nieruchomości : Szczególnie istotnym zadaniem pośrednika, jest sporządzenie atrakcyjnej oferty i zaprezentowanie jej jak najszerszemu gronu odbiorców. Zna on lokalny rynek i upodobania klientów. Stąd doskonale wie jak uwypuklić zalety nieruchomości nie zakłamując jednocześnie rzeczywistości. Podejmuje często w tym kierunku dodatkowe działania jak np. Home Staging.

Składowe skutecznego przygotowanej oferty to m.in:

• Atrakcyjne, profesjonalnie wykonane zdjęcia + np. wirtualny spacer
• Zneutralizowane wnętrze okraszone gustowną stylizacją (Home Staging)
• Czytelny i zachęcający opis nieruchomości
• Plan powierzchni
• Dostosowanie oferty dla określonej grupy klientów docelowych

Dzięki tym działaniom sprzedający ma pewność, że oferta zainteresuje każdego potencjalnego nabywcę. To kluczowe na mocno konkurencyjnym rynku, gdzie w okolicy często na sprzedaż jest wystawionych kilka-naście podobnych nieruchomości.

Kampania reklamowa nieruchomości

Bezpośrednio : Pojęcie widmo. Legenda. Najczęściej kończy się w momencie wystawienia ogłoszenia. Niektórzy sprzedający dodatkowo wstawiają post na grupy zakupowe na portalach społecznościowych.

Biuro nieruchomości : Rzetelne biuro nieruchomości zajmie się kompleksową kampanią reklamową sporządzonej oferty. Będzie proponować nieruchomość swoim klientom, ale również promować ją różnymi kanałami, które stanowią m.in branżowe strony internetowe, portale ogłoszeniowe, własna strona internetowa, social media, kierowane reklamy. Dodatkowo bazując na zbudowanej siatce kontaktów, ma ono dostęp do baz klientów wszystkich firm działających na danym obszarze np. w Trójmieście. Pośrednik ma możliwość dotrzeć do maksymalnie szerokiego grona odbiorców, którzy przy sprzedaży bezpośredniej są poza zasięgiem.

Kontakt z potencjalnymi klientami, prezentacje, negocjacje i finalizacja

Bezpośrednio : Sprzedający często wspominają, że podczas tego procesu praktycznie nie mają życia. Jest w tym dużo prawdy. Ciągłe odbieranie telefonów od pośredników, odpowiadanie 100 razy na te same pytania oraz rozproszone w czasie spotkania czy prezentacje. Nawet jeśli jest jakieś zainteresowanie z własnego ogłoszenia, trzeba pamiętać, że zaprasza się do domu kompletnie obcych ludzi.

Szacuję, że bezpośrednia sprzedaż nieruchomości potrafi zająć osobie niedoświadczonej nawet 120 godzin w miesiącu. Dodatkowo łączy się z wysokim poziomem stresu i trudnością w zachowaniu stabilności emocjonalnej.

Co gorsza, sprzedający, zmęczony pokazywaniem oferty kolejnym oglądającym może być skłonny zgodzić się na każdą cenę, byle tylko sprzedaż nieruchomości się odbyła i uwolniła go od problemu. Może to poskutkować tym, że do jego kieszeni trafi znacznie mniej pieniędzy niż w przypadku współpracy z biurem nieruchomości i po zapłaceniu prowizji za pośrednictwo.

Biuro nieruchomości : Wystawienie oferty zawsze wiąże się z kontaktem z potencjalnymi nabywcami. Rolą agenta jest udzielanie odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące nieruchomości. Posiadając odpowiednie doświadczenie agent już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej bada czy nieruchomość wpisuje się w kryteria poszukującego. To pośrednik odbiera telefony, odpisuje na e-maile, umawia się z klientami na prezentację. Zaprasza tylko tych rzeczywiście zainteresowanych zakupem i potrafi odczytać ich rzeczywiste intencje. To istotnie wpływa na czas sprzedaży i bezpieczeństwo.

Co istotne polecany agent jest też kompetentnym i skutecznym negocjatorem. Możesz oczekiwać, że zweryfikuje możliwości finansowe nabywcy i będzie mediował, by sprzedaż nieruchomości odbyła się na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zadba również o zachowanie odpowiednich terminów w umowach, zorganizowanie koniecznej dokumentacji, umówienie czynności notarialnych oraz przeprowadzenie przekazania kluczy. Zapewnia to pełną kontrolę i spokój na każdym etapie sprzedaży. Zaoszczędzony czas i zdrowie klienta są bezcenne.

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości?

Bezpośrednio : Tutaj możemy wyróżnić 2 typy sprzedających. Pierwszym są Ci „ekonomiczni” dla których szczytem działań pozostaje wykonanie zdjęć telefonem i wystawienie ogłoszenia na jednej z darmowych stron. Ewentualnie inwestują  ok. 150zł na ogłoszenie w znanym portalu. Łatwo tu oszacować docieralność do potencjalnych nabywców, która jest praktycznie żadna.

Drudzy to osoby bardziej świadome. Zatrudniają fotografa, prowadzą szerszy marketing na kilku portalach, inwestują w podbicia swojej oferty. Te osoby generują większe zasięgi w porównaniu z pierwszymi. Naturalnie więc ich szansa na zainteresowanie i w konsekwencji sprzedaż nieruchomości rośnie. Koszt takiej 2-miesięcznej kampanii wraz z podstawowym przygotowaniem oferty to ok 2000-2500zł.

Biuro nieruchomości : Opłaty za korzystanie z usług agencji nieruchomości mogą skutecznie odstraszyć. Jednakże coraz więcej osób prowadzi sprzedaż nieruchomości w ten sposób. Trudno się temu dziwić: żyjemy coraz szybciej, mamy coraz więcej zajęć. Profesjonalny agent w swoim pakiecie działań ma wszelkie najnowocześniejsze narzędzia oraz wiedzę na temat tworzenia angażujących ofert. Dzięki temu uzyskuje maksymalne możliwe zasięgi i trafia do 100% możliwych nabywców. Oczywiście to tylko jedna z szeregu czynności wykonywanych przez pośrednika. Ważną zaletą tej formy sprzedaży jest odroczona płatność – najczęściej w momencie, gdy pośrednik skutecznie znajdzie nabywcę. Wynagrodzenie płaci się więc z pieniędzy uzyskanych od kupującego, nie angażując bieżącego budżetu.

Wynagrodzenie za sprzedaż nieruchomości dla zawodowego pośrednika wynosi średnio od 2% brutto dla tych pracujących w modelu płatności od obu stron do 3-4% dla agentów reprezentujących wyłącznie sprzedającego. Oczywiście możesz znaleźć biuro za 0,5% czy 1%, ale w tym artykule skupiam się na tych działających profesjonalnie.

Umowa z biurem nieruchomości

Umowa zwykła – jest to typ umowy na czas nieokreślony z podstawowym zakresem usług. Głównym założeniem umowy otwartej jest to, że klient masz możliwość jednocześnie zawiązać współpracę z wieloma biurami nieruchomości. Wiąże się to jednak z tym, że oferta nie będzie traktowana priorytetowo – firma nie będzie inwestować dużych środków w promocję Twojej oferty, a pośrednik nie ma gwarancji, że jego wysiłki i praca włożona w sprzedaż nieruchomości przełoży się na uzyskane wynagrodzenie. Wyklucza to również możliwość udostępniania oferty innym agencjom posiadającym potencjalnych nabywców.

Umowa na wyłączność – jest to umowa na mocy której klient powierza sprzedaż nieruchomości jednej agencji. W zamian otrzymuje znacznie większy pakiet usług niż przy umowie zwykłej. Firma bez wahania może w takiej sytuacji zaangażować spore środki w promocję i wykorzystane technologie (np. wirtualne spacery). Również agent nieruchomości jest gotowy włożyć więcej wysiłku w znalezienie klienta na sprzedawane mieszkanie. Co istotne, mając wyłączność oferta może zostać skutecznie rozprowadzona do wszystkich lokalnych agencji, co wyraźnie zwiększa zainteresowanie i szansę na skuteczną sprzedaż. Mając pewność, że inwestycja i wysiłki pośrednika nieruchomości przełoży się na uzyskanie wynagrodzenia, zyskuje on maksymalną motywację, by skutecznie realizować zlecenie.

Czy powinienem zatrudnić biuro nieruchomości?

Czytając internetowe wyznania można znaleźć wiele przykładów, gdy „Kowalski” świetnie sobie sam poradził. Nie mniej jest jednak głosów pochwał dla biur nieruchomości (np. w formie opinii). To zaś, czy dla Ciebie zatrudnienie pośrednika może być kluczem do korzystnej realizacji Twojego planu, zależy od odpowiedzi na kilka podstawowych pytań:

• Czy mam doświadczenie w sprzedaży produktu o bardzo wysokiej wartości?
• Czy znam dokładny stan prawny swojej nieruchomości? Czy posiadam wszelkie potrzebne dokumenty?
• Czy potrafię rzetelnie oszacować wartość rynkową swojej nieruchomości?
• Czy mam wiedzę i środki, by odpowiednio przygotować swoją ofertę i zadbać o jej efektywny marketing?
• Czy mam czas i cierpliwość, by odbierać dziesiątki telefonów oraz samodzielnie przeprowadzać codzienne prezentacje?
• Czy potrafię negocjować i znam dokładną ścieżkę prawno-organizacyjną sprzedaży nieruchomości?
• Czy jestem na tyle odważny, by zapraszać do swojego mieszkania każdego, kto zadzwoni i poda się za zainteresowanego?
• Czy potrafię stosować środki bezpieczeństwa oraz wiem jak weryfikować potencjalnych oglądających?

Jeśli na jakiekolwiek z powyższych odpowiedziałeś „nie” – powinieneś wziąć pod uwagę spotkanie z profesjonalnym pośrednikiem.

Mając powyższe kryteria na uwadzę, jestem przekonany, że łatwiej będzie Ci podjąć decyzję co do najbardziej korzystnej strategii sprzedaży Twojej nieruchomości.

Potrzebne Ci biuro nieruchomości w Gdańsku, Sopocie, lub Gdyni? Umów bezpłatną konsultację na https://sprzedaj.estatic.pl