Czy warto teraz inwestować w nieruchomości?

Inwestycja w nieruchomości od zawsze kojarzy się z bezpieczną lokatą kapitału. Jednak patrząc na dane z ostatnich dwóch dekad można zauważyć, że to nie zawsze był najlepszy wybór. Przypomnieć można chociażby pęknięcie bańki sprzed nieco ponad 10 lat, gdzie w krótkim czasie z rynku wyparowało kilkadziesiąt procent jego wartości.

Potrzeba było kolejnej dekady, aby ceny powróciły, nominalnie, do tamtych poziomów. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i powinna mieć poparcie w danych oraz wiedzy inwestora.

 

Nieruchomości mają tę zaletę, że nawet w trendzie spadkowym mogą generować pasywny dochód z wynajmu. Wynosi on średnio kilka % jej wartości rocznie. Pozwala to zminimalizować potencjalne straty. Aktualnie obserwujemy szok podażowy na rynku najmu spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy. Ilość dostępnych ofert na rynku spadła o ponad 50%, a ceny skokowo zaliczyły 30% wzrost. Jednocześnie mocno rośnie podaż nieruchomości na sprzedaż. Pomimo, że te dane brzmią zachęcająco, nie warto popadać w hurraoptymizm i rzucać się na zakup byle jakiego mieszkania pod wynajem. Powyższy stan rzeczy wcale nie musi trwać długo.

 

Czy ceny zaczną spadać?

 

Na dzień dzisiejszy obserwujemy spadek liczby transakcji, co potwierdzają dane firm deweloperskich oraz banków. Zauważamy również silny wzrost liczby ofert sprzedaży na rynku wtórnym. Jednak tak jak rynki kapitałowe możemy porównać do samochodów, które szybko przyspieszają i hamują, tak nieruchomości są ciężką lokomotywą. Tutaj trendy są bardzo silne a ich zmiany trwają miesiącami. Możemy się więc spodziewać względnej stabilizacji cen, jednak na rychłe przeceny bym nie liczył.

 

Znam osoby, które od 2018 roku czekają na spadki cen i do dziś nie podjęły decyzji o zakupie. Moim zdaniem zbytnia ostrożność, nie myląc z rozsądkiem, jest wrogiem dla biznesu. Pieniądze na koncie regularnie tracą na wartości m.in przez rekordowo wysoką inflację.

 

Co aktualnie opłaca się kupować?

 

W jednym z moich ulubionych seriali „Współczesna Rodzina” główny bohater Phil jest z zawodu agentem nieruchomości. Przy okazji prowadzenia zajęć dla studentów przypomina im jedną z najprawdziwszych prawd, dotyczących tego rynku. Brzmi ona „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. W tym przypadku nie ma mowy o fikcji filmowej.

 

To umiejscowienie mieszkania, działki czy domu na mapie stanowi główny wyznacznik wartości. Różnice mogą wynosić nawet kilkadziesiąt procent. Jeśli więc mamy do wyboru lokal w starszym budynku, ale w doskonałej lokalizacji lub w nowszym na przedmieściach, warto wziąć powyższe pod uwagę. Szczególnie iż obecne ceny materiałów oraz prac wykończeniowych nie wybaczają błędów. Opłaca się szukać nieruchomości wzdłuż ciągów komunikacyjnych, blisko dużych ośrodków biurowych lub akademickich, a także w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie.

 

W przypadku działek szczególnie duży zysk można uzyskać na zakupie tych, które znajdują się na obszarach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (lub jeśli najbliższej przyszłości takowe będą dla nich uchwalone). Przydaje się też wiedza o planowanych inwestycjach drogowych, gdyż czas dojazdu do pracy / szkoły / miasta jest kluczowy dla większości nabywców końcowych. Również, im lepsza infrastruktura edukacyjno-handlowa w okolicy, tym większe prawdopodobieństwo wzrostu wartości gruntu.

 

Działka budowlana Gdańsk gdynia sopot inwestycja w nieruchomości

(inwestycja w działkę budowlaną może okazać się doskonałą lokatą kapitału)

 

Research – klucz do powodzenia inwestycji

 

Jako pośrednik z Trójmiasta byłbym hipokrytą, gdybym polecał zakupy gdzie indziej. Jednak zarobić na nieruchomościach można wszędzie. Powodzenie inwestycji zależy w dużej mierze od samego inwestora – jego researchu, wiedzy i umiejętności. Ważny jest dokładny plan i jego konsekwentna realizacja. Poza tym, jeśli nie mamy zamiłowania do ryzyka, należy pamiętać, iż mieszkanie to inwestycja długoterminowa. Późniejsze upłynnienie środków może zająć nawet kilka miesięcy. Stąd nie powinno się inwestować wszystkich oszczędności lub pieniędzy, które mogą być nam pilnie potrzebne.

 

Czy warto teraz inwestować w nieruchomości? Kupno mieszkania nadal opłaca się bardziej niż np. lokata w banku. Szczególnie, że oprocentowanie depozytów przypomina aktualnie nieśmieszny żart. Jeśli jednak zaczynamy na tym rynku warto wziąć w pierwszej kolejności pod uwagę takie kwestie jak baza potencjalnych najemców (uczelnie, duże firmy), planowane i prowadzone inwestycje w mieście (szczególnie w najbliższej okolicy) czy średnią relację stawek najmów do cen mieszkań. Nie warto nastawiać się na rentowności rzędu >10% rocznie. Te czasy, przynajmniej na tę chwilę, minęły.

 

 

 

autor:

Łukasz Wydrowski

Published by Łukasz Wydrowski on 09.04.2022

Posted Under "Blog nieruchomości"