Rynek nieruchomości pod lupą: czy czeka nas rewolucja? [ANALIZA]

Magdalena Gackowska
03.04.2023
Blog nieruchomości

Każda nieruchomość niezależnie od grupy, do której zostanie przydzielona funkcjonuje w pewnym otoczeniu rynkowym. Rynek z ekonomicznego punktu widzenia, jest miejscem konfrontacji popytu i podaży. Oznacza całokształt stosunków wymiennych pomiędzy sprzedającymi reprezentującymi podaż a kupującymi zgłaszającymi zapotrzebowanie na dane dobra bądź usługi, reprezentującymi popyt.

Rynek jest miejscem, w którym dochodzi do wymiany dóbr i usług – przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości są prawa do nieruchomości. Na tej podstawie możemy zdefiniować rynek nieruchomości jako ogół działań i interakcji ludzi zajmujących się kupnem, sprzedażą, wymianą, najmem, użytkowaniem, a także wszelkimi innymi czynnościami zmierzającymi do przeniesienia praw do nieruchomości.

Niedoskonałość rynku

Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. Cecha ta przejawia się brakiem dostępu wszystkich uczestników rynku do pełnej informacji o nim. Ceny nieruchomości są wrażliwe na zmiany w otoczeniu, w stosunkowo szybkim tempie można zaobserwować spadek bądź wzrost cen nieruchomości, spowodowany nieoczekiwanymi zjawiskami mającymi miejsce w otoczeniu społeczno-gospodarczym.

Trudnością jest także uzyskanie przejrzystych informacji o nieruchomościach, co jest spowodowane znacznym udziałem transakcji prywatnych, gdzie przebieg i cena sprzedaży nie jest podawana do publicznej wiadomości. Wpływa to na niedoinformowanie stron transakcji, posiadających niewystarczające dane, aby w momencie podejmowania decyzji sprzedażowej prawidłowo określić wartość danej nieruchomości. Dlatego uczestnicy rynku zachowują się w sposób nie zawsze racjonalny ekonomicznie, nie opierają swoich decyzji wyłącznie na cenach rynkowych nieruchomości, a dokonują swoich wyborów w oparciu o panującą modę, sąsiedztwo, odpowiednią reklamę bądź bliskość rodziny.

O tym, że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym decyduje również wpływ sposobu użytkowania danej nieruchomości na jej wartość np. kamienica przeznaczona na cele mieszkalne będzie miała niższą wartość niż podobna kamienica z przeznaczeniem na cele biurowe.

Mała elastyczność cenowa popytu i podaży

Kolejną cechą rynku nieruchomości jest mała elastyczność cenowa popytu i podaży, przejawiająca się w niewielkim reagowaniu popytu i podaży na zmianę cen. Za małą elastyczność popytu odpowiada brak substytucyjności nieruchomości (każda nieruchomość jest inna i nie ma zbyt wielu alternatyw do wyboru), zaś w przypadku podaży mała elastyczność uwarunkowana jest sztywnością podaży, zwłaszcza w krótkim okresie.

Sztywność podaży odnosi się do zjawiska, w którym ilość towarów lub usług oferowanych na rynku nie reaguje zbyt szybko na zmiany ceny lub popytu. W przypadku nieruchomości sztywność podaży wynika z faktu, że sprzedaż domu lub mieszkania nie jest łatwa ani szybka, a proces sprzedaży zwykle wymaga czasu i nakładów finansowych. W konsekwencji podaż nieruchomości na rynku jest zwykle mniej elastyczna niż np. dobra konsumpcyjne codziennego użytku, takie jak żywność czy odzież, gdzie producenci mogą szybko i łatwo dostosowywać ilość dóbr w odpowiedzi na zmiany popytu czy ceny. Sytuacja ta powoduje trudności w utrzymaniu stanu równowagi na rynku nieruchomości.

Fachowa obsługa rynku nieruchomości

Jedną z charakterystycznych cech rynku nieruchomości jest także wymóg jego fachowej obsługi. Na prawidłowo funkcjonującym rynku doszło do wyodrębnienia wyspecjalizowanych zawodów ze sobą współpracujących, wymagających zróżnicowanych umiejętności. Są to zawody takie jak m.in. rzeczoznawcy majątkowi, deweloperzy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, notariusze – od każdego z tych zawodów wymaga się fachowego przygotowania, w związku z podejmowaniem poważnych decyzji inwestycyjnych, w których uczestniczą.

Trendy na rynku nieruchomości po COVID-19: Przypuszczenia vs realia

Warto wspomnieć o aktualnych zachowaniach na rynku nieruchomości, a dokładniej o sytuacji, która dość istotnie wpłynęła na gospodarkę jako całość. Zachowania, o których mowa, zostały spowodowane działaniem pandemii wirusa COVID-19.

W celu określenia „covidowych” trendów na rynku nieruchomości, Polskie Towarzystwo Ekonomiczne Oddział w Gdańsku, już 4 Września 2020 roku zorganizowało debatę pt. „(Po)pandemiczne trendy na rynku nieruchomości”, które zawierały wczesne przewidywania na temat sytuacji jaka będzie miała miejsce po pandemicznych obostrzeniach. Jeden z uczestników spotkania Prof. Marek Bryx twierdził, iż liczba inwestycji na rynku nieruchomości zmaleje wraz z druga połową 2021 roku. Miało być to uwarunkowane decyzją inwestorów o wstrzymaniu się z kolejnymi projektami, aż do zakończenia pandemii i sprawdzenia jaki będzie miała skutek (dotyczyło to przede wszystkim inwestycji biurowych i hotelowych).

Profesor podał przykład handlu w galeriach, który praktycznie przestał istnieć i przeniósł się w większej mierze do Internetu i osiągnął 12% obrotu. Bez wątpienia mogło mieć to wpływ na działania inwestorskie, związane z decyzjami o budowie następnych galerii i ich metrażu. Zwrócono także uwagę na to, iż spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę, a także udzielanych kredytów hipotecznych, gdzie wkład własny osiągał pułap 30% kwoty kredytu, a same warunki jego uzyskania znacznie się zaostrzyły. Miało to wpłynąć nie tylko na decyzje osób fizycznych, ale i firmy deweloperskie.

Jednak przypuszczenia te nie do końca się sprawdziły. Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne szybko odbił się po spadku z 2020 roku, spowodowanym pandemią. Widać zatem, jak silne są fundamenty polskiego rynku i jak duży jest jeszcze jego potencjał do wzrostu.

Wzrost inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych

W ciągu pierwszej połowy 2021 roku wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł 2 mld EUR, a szczególnie owocnym okresem był czwarty kwartał, w którym zawarto transakcje o wartości 2,35 mld EUR. Ogółem w 2021 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zanotowano około 170 transakcji, których wartość wyniosła łącznie 5,9 mld EUR.

Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce (mld EUR)

Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce (mld EUR)
Źródło: https://www.ey.com/pl_pl/news/2022/03/real-estate-guide-2021

Wysoki wolumen inwestycji i załamanie na rynku mieszkań w 2022

Warto zwrócić uwagę, jak kształtował się roczny wolumen inwestycji w 2021r. poszczególnych sektorach. Rozwój e-commerce i sprzedaży wielokanałowej przyczynił się do wzrostu zainteresowania sektorem magazynów. Ta gałąź rynku do dziś radzi sobie doskonale. Po rekordowym 2021r. w 2022r. dotkliwie ucierpiał rynek nieruchomości mieszkaniowych. W roku 2022 sprzedano tylko 35 095 nowych mieszkań co stanowi aż o 45,7 proc. mniej niż w roku 2021. Największe spadki sprzedaży mieszkań nastąpiły we Wrocławiu (-49,1 proc.), Warszawie (-48,0 proc.), Łodzi (-46,7 proc.), Krakowie (-43,7 proc.), Trójmieście (-42,2 proc.) oraz Poznaniu (-41,4 proc.).

Roczny wolumen inwestycji w Polsce 2021 r.

Roczny wolumen inwestycji w Polsce 2021 r.
Źródło: https://www.ey.com/pl_pl/news/2022/03/real-estate-guide-2021

Zmiany na rynku najmu i nieruchomości gruntowych

W czasie pandemii wzrosło znacznie zainteresowanie domkami rekreacyjnymi poza miastem, wzrósł także popyt na grunty. Na Kaszubach zaobserwować można było wzrost cen działek, związany z ciągle rosnącym popytem. Delikatny spadek cen można było za to zaobserwować na rynku najmu krótkoterminowego. W 2020 roku, kiedy blisko 400 tysięcy pracowników z zagranicy wyjechało z Polski do swoich krajów, nie zostało to bez wpływu na dynamikę rynku najmu. Pomimo tego istnieją miasta, w których znacznie wzrosło zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi, uwarunkowane poszukiwaniem przez inwestorów stosunkowo bezpieczniej lokacji kapitału.

Aktualne wyzwania i perspektywy na rynku nieruchomości:

Podwyżki stóp procentowych oraz inflacja

Wraz z drugą połową 2022 roku, aż do obecnej chwili, podwyżki stóp procentowych i rosnąca inflacja ograniczyły zdolności kredytowe Polaków. Skutkuje to ograniczeniem popytu na mieszkania i domy, gdyż wielu ludzi nie stać nawet na małe mieszkanie. Dotarliśmy do momentu w którym podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych z rynku wtórnego zaczyna przewyższać popyt.

Bezpieczny Kredyt 2% – korzyści i zagrożenia

Taka sytuacja może się zmienić już na przestrzeni kilku następnych miesięcy, na mocy uchwały „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Ograniczenia w wysokości marży nakładanej przez banki na kredyty hipoteczne oraz brak dodatkowych odsetek, spowodują, że staną się one bardziej atrakcyjne i opłacalne dla konsumentów. Niestety skutek może być taki, że bezpieczny kredyt 2% przyczyni się do wzrostu cen mieszkań, przy jednoczesnym ograniczeniu ich dostępności. Wbrew intencjom, na programie bezpieczny kredyt 2% skorzystają raczej bardziej zamożni niż ci biedniejsi. Istnieje ryzyko, że wiele osób z niezamożnych gospodarstw domowych, nie będzie miało wystarczającej zdolności kredytowej i oszczędności na wkład własny, aby móc skorzystać ze wsparcia.

Segment nieruchomości premium

Spadek cen nie dotyczy natomiast nieruchomości z segmentu premium. Ceny budynków o wyjątkowo atrakcyjnych lokalizacjach i architekturze będą rosnąć wraz z inflacją – gdyż kupują je osoby zamożne, posiadające stałe, duże dochody, chcące zainwestować posiadany kapitał, których majątek nie kurczy się wraz ze wzrostem inflacji.

Czy 2023 jest rynkiem zagrożeń czy możliwości?

Podsumowując, od dawna nie obserwowaliśmy takiej zmienności jak w ostatnich latach. Jednakże rynek nieruchomości w 2023 roku przynosi wiele nowych możliwości zarówno dla kupujących, jak i inwestorów. Kluczem do sukcesu jest śledzenie zmian i dostosowywanie się do nich, korzystając z analizy rynku oraz wiedzy ekspertów np. naszego biura nieruchomości w Gdańsku. Pamiętaj o sprawdzaniu lokalnych warunków rynkowych, wykorzystywaniu technologii oraz dbaniu o zdrowy bilans finansowy podczas podejmowania decyzji. Jeśli podejdziesz do inwestycji z rozwagą, rynek nieruchomości może stać się doskonałym miejscem do osiągnięcia wymarzonych celów i zysków.

Jestem bardzo ciekawa co przyniesie nam rok 2023. Z pewnością będę bacznie obserwować dalsze zachowania na rynku nieruchomości i dzielić się spostrzeżeniami.