Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do Wykazu prac Rady Ministrów projekt, który wprowadza trzy zakazy dla pośredników nieruchomości. Najgłośniej mówi się o końcu podwójnej prowizji. Najwięcej zmieni jednak zakaz publikowania ogłoszeń przed podpisaniem umowy z właścicielem, egzekwowany przez Inspekcję Handlową z prawem wstrzymania działalności.
Wokół tego projektu narosła jedna prosta narracja: rząd zabiera pośrednikom podwójną prowizję, więc klienci zapłacą mniej.
Brzmi dobrze. Do momentu, w którym zaczyna się czytać projekt.
Co dokładnie zawiera projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii?
Wiceminister Tomasz Lewandowski przedstawił założenia 23 czerwca 2026 roku. Projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprowadza trzy odrębne zakazy.
Pierwszy: pośrednik nie może pobierać wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Płaci albo sprzedający, albo kupujący. Nigdy obaj.
Drugi: zakaz publikowania ogłoszenia nieruchomości przed podpisaniem umowy pośrednictwa z właścicielem.
Trzeci: obowiązek wyraźnego oznaczania każdego ogłoszenia pochodzącego od pośrednika. Zakaz publikowania ogłoszeń biur jako prywatne.
Egzekucja ma należeć do Inspekcji Handlowej, która zyska prawo nakładania kar pieniężnych i wydawania nakazów wstrzymania działalności. Równolegle w Sejmie leży projekt poselski Polski 2050, złożony w marcu 2026 roku, który idzie dalej i chce przywrócić licencje zawodowe oraz Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, zlikwidowaną w styczniu 2014 roku, z karami sięgającymi sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia.
Dziś jedynym twardym wymogiem wobec pośrednika w Polsce jest polisa OC na minimum 25 000 euro. Zero wymogów edukacyjnych. Zero egzaminu. Zero nadzoru.
Dlaczego wszyscy mówią o podwójnej prowizji, a nikt o ogłoszeniach?
Bo podwójna prowizja ma prostą historię, a ogłoszenia bez umowy nie mają żadnej.
Podwójna prowizja jest wdzięcznym tematem: da się ją opowiedzieć w jednym zdaniu, wzbudza emocje i ma oczywistego czarnego charakteru. Zakaz publikowania ogłoszeń bez umowy wymaga zrozumienia, jak w ogóle działa ten rynek. Dlatego przechodzi bokiem.
A to właśnie on wywraca stolik.
Mechanizm jest prosty. Część biur w Polsce nie pracuje na umowach. Pracuje na ogłoszeniach. Agent widzi ofertę wystawioną przez właściciela, kopiuje zdjęcia, podnosi cenę o swoją prowizję i publikuje ją jako własną. Nie ma umowy z właścicielem. Nie ma umowy z nikim. Ma za to obecność w wynikach wyszukiwania i telefon od kupującego, którego potem próbuje przekierować na coś, co faktycznie obsługuje.
To trochę jak sprzedawanie biletów na koncert, o którym artysta nie wie. Do momentu, w którym ktoś przyjdzie pod salę, wszystko wygląda normalnie.
Projekt uderza w to bezpośrednio. Bez umowy z właścicielem nie ma ogłoszenia. Bez ogłoszenia nie ma telefonu. Bez telefonu nie ma modelu biznesowego.
Kto naprawdę straci na zakazie podwójnej prowizji?
Tu warto zwolnić, bo intuicja prowadzi w złą stronę.
Zakaz podwójnej prowizji brzmi jak ochrona konsumenta. W praktyce oznacza, że kupujący przestaje mieć dostęp do reprezentacji. Po zmianie kupujący staje przed wyborem: zapłacić osobno albo wejść w największą transakcję swojego życia bez nikogo po swojej stronie.
Większość wybierze drugie. Nie dlatego, że tak jest lepiej, tylko dlatego, że tak jest taniej, a rachunek przychodzi później.
To jest błąd logiczny wpisany w konstrukcję przepisu. Regulacja miała chronić kupującego przed konfliktem interesów, a doprowadzi do sytuacji, w której kupujący nie będzie miał żadnych interesów reprezentowanych.
Konflikt interesów powstaje przy podwójnej reprezentacji, gdy jest realny brak zakresu działań dla danej strony i nie zamierzamy go bronić. Ale odpowiedzią na konflikt interesów jest rozsądne rozdzielenie czynności, a nie usunięcie jednej ze stron z gry.
Wielu profesjonalistów z branży jest przeciw zakazowi podwójnej reprezentacji i proponuje w zamian obowiązkowy udział pośrednika w każdej transakcji. To rozwiązanie ma własne wady, ale przynajmniej nie zostawia kupującego samego z całą odpowiedzialnością i ryzykiem będącymi nieodłącznymi elementami transakcji na rynku nieruchomości.
Co ta ustawa zmieni dla właściciela sprzedającego mieszkanie?
Trzy rzeczy, w kolejności od najbardziej odczuwalnej.
Zniknie fikcyjna konkurencja ofert. Dziś to samo mieszkanie potrafi wisieć na portalach w pięciu wersjach, w trzech różnych cenach, z czego właściciel autoryzował jedną. Kupujący widzi chaos i wyciąga wniosek, że z tą nieruchomością jest coś nie tak. Po zmianie przepisów każda publikacja będzie miała podstawę umowną.
Wzrośnie realna wartość wyłączności. Jeśli ogłoszenie wymaga umowy, to umowa przestaje być formalnością, a staje się warunkiem wejścia na rynek. Biura, które dotąd unikały umów, będą musiały zacząć je podpisywać albo zniknąć.
Spadnie liczba biur. To nie jest przewidywanie, tylko arytmetyka. Model oparty na ogłoszeniach bez pokrycia nie przetrwa kontroli Inspekcji Handlowej z prawem wstrzymania działalności. Rynek się skurczy i przesunie w stronę podmiotów, które i tak pracowały na umowach.
Jak Estatic pracuje dzisiaj, przed wejściem przepisów?
W drugim kwartale 2026 roku Estatic Nieruchomości pozyskało 141 umów, z czego 102 to umowy na wyłączność. To 72 procent. Pozostałe 39 to umowy otwarte, również podpisane, również z właścicielem.
Liczba ogłoszeń opublikowanych bez umowy z właścicielem: zero.
Nie piszemy tego, żeby się pochwalić. Piszemy, bo to jest jedyny sposób, żeby uczciwie skomentować projekt ustawy: sprawdzić, ile by nas kosztował. Odpowiedź brzmi: nic. Estatic prowadzi w pierwszym półroczu 2026 roku 111 transakcji o łącznej wartości ponad 100 milionów złotych, przy skuteczności sprzedaży ponad 90 procent i średnim czasie sprzedaży 27 dni. Każda z nich ma pod spodem podpisaną umowę.
Kiedy przepis, który ma uzdrowić branżę, nie zmienia w twojej firmie ani jednej procedury, to znaczy jedno z dwóch. Albo przepis jest za słaby, albo pracujesz powyżej standardu, który on wyznacza. W tym przypadku prawdziwe jest jedno i drugie.
Kiedy przepisy wejdą w życie?
Nie wiadomo i każdy, kto twierdzi inaczej, zgaduje.
Wpis do Wykazu prac Rady Ministrów to pierwszy etap procesu legislacyjnego, nie ostatni. Przed projektem konsultacje, uzgodnienia międzyresortowe, Komitet Stały, Rada Ministrów, trzy czytania w Sejmie, Senat, podpis prezydenta i vacatio legis. Realistycznie mówimy o horyzoncie kilkunastu miesięcy, o ile projekt nie utknie po drodze. Wersja, która trafi do Dziennika Ustaw, może różnić się od dzisiejszej.
Co nie znaczy, że nie warto się przygotować. Zmiana kierunku jest wyraźna: od deregulacji z 2014 roku wracamy do nadzoru. Trend jest silniejszy niż konkretny projekt.
Co powinien zrobić właściciel planujący sprzedaż w najbliższych miesiącach?
Nic nadzwyczajnego, ale trzy rzeczy warto sprawdzić już teraz.
Po pierwsze, zapytaj biuro wprost, ile ofert obsługuje na umowach na wyłączność, a ile na otwartych. Jeśli odpowiedź jest wymijająca, to jest odpowiedź.
Po drugie, sprawdź, czy twoja nieruchomość nie wisi już gdzieś w sieci bez twojej zgody. Wpisz adres w wyszukiwarkę. Bywa, że właściciel dowiaduje się o własnym ogłoszeniu od sąsiada.
Po trzecie, przestań traktować umowę pośrednictwa jak formalność do podpisania na końcu. Za chwilę będzie warunkiem, żeby cokolwiek się zaczęło.
Werdykt
Ten projekt nie jest rewolucją dla całego rynku. Jest rewolucją dla tej jego części, która przez dwanaście lat po deregulacji urządziła się w przekonaniu, że w nieruchomościach można pracować bez umowy, bez licencji i bez odpowiedzialności.
Reszta branży przeczyta go i nie zmieni ani jednej procedury.
Właśnie po tym poznaje się, z kim się pracuje.
Ostatnia aktualizacja: 9 sierpnia 2026. Źródła: komunikat Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 23 czerwca 2026, Wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów, projekt poselski Polski 2050 z marca 2026, dane własne Estatic Nieruchomości za H1 2026.
Najczęściej zadawane pytania
Czy pośrednik może dziś pobierać prowizję od kupującego i sprzedającego jednocześnie?
Tak, obecne przepisy tego nie zakazują. Projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii ma to zmienić i wprowadzić zasadę, że wynagrodzenie płaci tylko jedna strona transakcji.
Czy pośrednik może wystawić ogłoszenie mojego mieszkania bez mojej zgody?
Dziś nie jest to wprost zakazane przepisami prawa nieruchomościowego, choć może naruszać prawo autorskie do zdjęć i przepisy o nieuczciwej konkurencji. Projekt ustawy ma to jednoznacznie zakazać i objąć sankcjami Inspekcji Handlowej.
Ile wynosi dziś prowizja pośrednika w Trójmieście?
Stawki rynkowe mieszczą się w przedziale od 3 do 5 procent wartości nieruchomości i zależą od rodzaju umowy, wartości nieruchomości i zakresu usług. Projekt poselski Polski 2050 rozważa wprowadzenie ustawowego limitu.
Czy po zmianie przepisów kupujący będzie musiał płacić pośrednikowi?
Zależy od modelu, który przyjmie rynek. Jeśli koszt pozostanie po stronie sprzedającego, kupujący nie będzie miał reprezentacji. Jeśli kupujący będzie chciał mieć agenta po swojej stronie, będzie musiał za niego zapłacić osobno.
Czy licencje pośredników wrócą?
Przewiduje to projekt poselski Polski 2050 wraz z przywróceniem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która działała do stycznia 2014 roku. Projekt rządowy skupia się na zakazach praktyk, nie na licencjonowaniu.
Czy Estatic pobiera prowizję od obu stron transakcji?
Estatic Nieruchomości pracuje na podstawie umów zawieranych z klientami. Obsługujemy zarówno sprzedających, jak i nabywców. Nie warunkujemy jednak realizacji transakcji od otrzymania wynagrodzenia od obu stron. W drugim kwartale 2026 roku 72 procent pozyskanych umów stanowiły umowy na wyłączność, a 40% pozytywnych opinii na nasz temat opublikowały osoby nabywające z nami nieruchomość.
