Jak stopy wpłyną na rynek nieruchomości?
- 25.05.2022
- Blog nieruchomości
NBP w maju zdecydował o podniesieniu stóp procentowych o 0,75 pkt proc do poziomu 5,25 proc. W pierwszą środę czerwca nastanie kolejny już, sądny dzień dla wszystkich osób posiadających kredyty hipoteczne lub planujących takowy zaciągnąć.
Wszystko wskazuje, że to nie koniec podwyżek. Jak stopy wpłyną na rynek nieruchomości?
Banki przewidują, że ostateczna wartość głównej stopy procentowej osiągnie ok. 8%. Jednak bardziej niż stopy powinniśmy śledzić niesławny WIBOR, który to decyduje o realnej wysokości raty kredytu oraz zdolności kredytowej. Ten dla najczęściej stosowanych wartości 3M i 6M wynosi już ponad 6% i uwzględniał obecną podwyżkę. Co za tym idzie raty i zdolność zmieniają się zanim oficjalnie zostaną ogłoszone stopy procentowe.
Jak dużą część rynku stanowią nabywcy kredytowi?
Rynek nieruchomości jest ściśle skorelowany z polityką banków. Kupujący posiłkujący się kredytem stanowią znaczącą część całego popytu. Jak podaje NBP w ostatnim raporcie tego typu transakcje odpowiadały za 54% wszystkich zawieranych w IV kwartale 2021 roku. Naturalnym jest, że przy wysokich cenach mieszkań i lawinowo spadającej zdolności kredytowej, Ci klienci mają ograniczone możliwości zakupu.
Dane BIK nie są optymistyczne
Oczywiście nie możemy powiedzieć, że dziś już nikt nie kupuje nieruchomości na kredyt. Biorąc pod uwagę uśrednione dane podawane przez BIK oraz banki liczba nowych wniosków w I kw. 2022 spadła o ok. 25-30%. To jednak w skali całego rynku stanowi dużą różnice. Dodatkowo jest spora grupa osób, które brały hipoteki w ostatnich 2 latach i aktualnie zastanawia się nad sprzedażą nieruchomości. Ich raty wzrosły, w porównaniu do dnia zakupu, nawet o 70%. To może spowodować silny wzrost podaży, który już dziś zaczyna się objawiać rosnącą liczbą nowych ogłoszeń na portalach.
Czy ceny nieruchomości będą spadać?
Obecny popyt na rynku mieszkaniowym kształtuje się pod wpływem wielu szybko zmieniających się czynników, m.in. wzrostu stóp procentowych, zjawisk na rynku najmu, informacji o zmianach kosztów produkcji czy szybko rosnącej inflacji. Aktualnie nie obserwujemy spadków cen, jednak średni czas sprzedaży wyraźnie się wydłuża. To pierwszy sygnał wskazujący na ochłodzenie rynku. Bardzo możliwy jest scenariusz, że ceny mieszkań będą rosnąć wolniej od inflacji, więc w ujęciu realnym zaczną spadać.
Czasy, gdy wszystko schodziło na pniu już minęły. Sprzedający muszą się mocniej postarać o nabywcę poprzez rynkową wycenę oraz inwestycje w marketing czy profesjonalne przygotowanie oferty.
Podręcznikowe prawa ekonomii mówią, że jeśli podaż rośnie a popyt spada w konsekwencji reaguje cena, która zawsze dąży to punktu równowagi. Wiele zależy od dalszych decyzji NBP oraz działań rządowych mających na celu ulżenie kredytobiorcom czy to w ramach doraźnych działań jak np. wakacje kredytowe czy poprzez zmianę wskaźnika WIBOR na bardziej transparentny i korzystny. Najbliższe 3-4 miesiące będą kluczowe dla określenia dalszego kierunku w którym pójdzie rynek nieruchomości.
Nieruchomości to wciąż dobra lokata kapitału
W dalszym jednak ciągu nieruchomości pozostają w Polsce najkorzystniejszą formą lokowania kapitału z gamy tych najmniej ryzykownych. Szacuje się, że najem daje zwrot z inwestycji na poziomie ok. 4-6 proc. Przy niskim oprocentowaniu depozytów bankowych i wysokiej inflacji pozwala to ochronić część środków. Wraz z początkiem pandemii zainteresowanie najmem spadło, ale aktualnie jest znów bardzo wysokie.
Kto powinien teraz kupować?
Przede wszystkim jest to opcja, którą mogą rozważyć osoby chcące dokonać zakupu za gotówkę lub dysponujące wysokim wkładem własnym. Mieszkanie lub działka będzie lepszą opcją niż trzymanie oszczędności na niskooprocentowanej lokacie lub rachunku bankowym. Zakup nieruchomości powinny rozważyć osoby o wysokiej zdolności kredytowej – jeśli tylko zarobki pozwalają na zaciągnięcie zobowiązania przy wysokich stopach procentowych. Gdy stopy procentowe zaczną spadać, obniżą się również raty kredytów. To pozwoli zoptymalizować koszty w przyszłości.
Rosnące koszty materiałów budowlanych, zmiany przepisów podatkowych i wiele innych czynników raczej nie skłoni firm deweloperskich do zmiany cen na niższe. Podobnie uparcie może zachować się rynek wtórny. W związku z tym jeśli ma się potrzebę zakupu mieszkania i realne możliwości finansowe, raczej nie warto zwlekać.
Łukasz Wydrowski
autor
Published by Łukasz Wydrowski on 25.05.2022
Posted Under "Blog nieruchomości"
