Przez ostatnie miesiące rynek żył jedną narracją: stopy w dół, kredyty tańsze, popyt wróci. Seria obniżek RPP trwająca od maja 2025 budowała przekonanie, że trend jest jeden i się nie odwróci. Wystarczyły dwa tygodnie wojny w Iranie, żeby ta narracja się rozpadła. Kontrakty terminowe FRA wyceniają wzrost WIBOR 3M z 3,8% do 4,5%. Banki podnoszą oprocentowanie kredytów stałych o 50 punktów bazowych. A rynek nieruchomości wchodzi w fazę, w której emocje zaczynają zastępować kalkulację.
Dlaczego wojna w Iranie wpływa na ceny mieszkań w Polsce?
Mechanizm jest prosty, choć rzadko kto go tłumaczy do końca. Konflikt USA i Izraela z Iranem destabilizuje Cieśninę Ormuz, przez którą przepływa około 20% światowego handlu ropą. Droższa ropa to droższe paliwo, droższy transport, droższy cement, droższa stal. Cały łańcuch kosztów budowy rośnie, zanim ktokolwiek zdąży powiedzieć „to nas nie dotyczy”.
Ale tu nie chodzi tylko o koszty budowy. Tu chodzi o inflację. A inflacja to hamulec dla obniżek stóp procentowych. Według danych NBP i wycen kontraktów FRA, jeszcze w lutym 2026 rynek wyceniał spadek stopy referencyjnej do 3,25%. Dziś wycenia wzrost do 4,25%. To nie jest korekta. To odwrócenie kierunku.
Co się dzieje z kredytami hipotecznymi?
Krótka odpowiedź: przestały tanieć.
Kredyty ze stałym oprocentowaniem, które miały dać spokój na 5 lat, w ciągu dwóch tygodni podrożały o 50 punktów bazowych. Według danych z rynku międzybankowego, pięcioletnie kontrakty na WIBOR 3M skoczyły z 3,75% do 4,5%. Banki podniosły stawki. BNP Paribas i Millennium zawiesiły udzielanie kredytów zmiennych. Citi Handlowy od 10 marca nie przyjmuje nowych wniosków hipotecznych.
Kredyty zmienne trzymają się lepiej, bo WIBOR bieżący (3,83%) nie odleciał tak jak kontrakty terminowe. Ale to jest spokój na krótką metę. Jeśli konflikt się przedłuży, WIBOR pójdzie za oczekiwaniami. I wtedy rata kredytu na 500 000 zł, zamiast spadać o 200 zł miesięcznie, może wzrosnąć o 300 zł.
Czy ceny nieruchomości spadną?
Kto chce zobaczyć, jak wygląda rynek nieruchomości w strefie bezpośredniego konfliktu, niech popatrzy na Dubaj. Indeks cen akcji dubajskich deweloperów spadł o 33% w ciągu 9 dni. Liczba transakcji spadła o ponad 50%. Ceny nieruchomości w Dubaju, jeszcze niedawno rosnące po 20-60% rocznie, prognozowane są na minus 20% do 2028 roku. Mekka influencerów i „bezpieczna przystań” okazała się iluzją zbudowaną na pustynnym piasku.
Polska to nie Dubaj. Ale mechanizm jest ten sam: droższy kredyt oznacza mniejszy popyt, mniejszy popyt oznacza korektę cen. Dane wewnętrzne Estatic Nieruchomości potwierdzają, że ceny transakcyjne w Trójmieście od kilkunastu miesięcy praktycznie stoją. Średnioroczny wzrost cen od początku 2024 roku nie przekracza inflacji, co oznacza realną stratę na inwestycji. W niektórych lokalizacjach korekty sięgają 10-15%. To nie jest katastrofa. Ale to jest koniec narracji o „nieruchomościach, które zawsze rosną”.
Według prognoz PKO Banku Polskiego, scenariusz bazowy zakłada wzrost cen transakcyjnych o 2-4% rocznie. Ale bank dodaje natychmiast zastrzeżenie: eskalacja konfliktu może cofnąć popyt. Nie „zatrzymać”. Cofnąć. To jest słowo, które warto zapamiętać.
W Trójmieście sytuacja jest specyficzna. Segment premium (domy w Sopocie, apartamenty w Jelitkowie, penthouse’y na Redłowie) jest mniej wrażliwy na stopy, bo kupujący operują gotówką. Natomiast rynek masowy, czyli mieszkania za 500-800 tys. zł kupowane na kredyt, odczuje to bezpośrednio. I szybko.
Co powinien zrobić sprzedający nieruchomość?
Nie czekać na „lepsze czasy”.
Pula kupujących z aktywną zdolnością kredytową kurczy się z każdą podwyżką oprocentowania. To nie jest kwestia paniki, to matematyka. Przy WIBOR 3M na poziomie 4,5% i marży 2% rata kredytu na 500 000 zł na 25 lat wzrasta o kilkaset złotych miesięcznie w porównaniu do warunków z początku roku. Dla wielu rodzin to różnica między „bierzemy” a „jeszcze poczekamy”.
„Poczekamy” w obecnej sytuacji geopolitycznej oznacza: nie wiadomo, na co. Nie ma scenariusza, w którym stopy spadną do poziomu sprzed konfliktu w najbliższych miesiącach. Nawet przy szybkiej deeskalacji rynek potrzebuje czasu, żeby odbudować zaufanie.
Kto dziś ma dobrze wycenioną nieruchomość i profesjonalnie przygotowaną strategię sprzedaży, ten wciąż sprzedaje. Kto czeka na cud, zostanie z ogłoszeniem.
Co powinien zrobić kupujący?
Przestać czekać na tańszy kredyt.
Przez dwa lata Polacy czekali na obniżki stóp. Część doczekała się, bo seria cięć RPP od maja 2025 realnie obniżyła raty. Ale ci, którzy czekali na „jeszcze taniej”, właśnie dostali lekcję. Rynki nie chodzą w linii prostej. I nikt nie zagwarantuje, że za pół roku kredyt będzie tańszy niż dziś.
Paradoks polega na tym, że konflikt jednocześnie hamuje popyt kredytowy i napędza inflację. A inflacja historycznie pcha ludzi w kierunku nieruchomości jako zabezpieczenia kapitału. Kupujący za gotówkę zyskują podwójnie: mniej konkurencji i więcej ofert do wyboru. Kupujący na kredyt muszą liczyć szybciej i decydować odważniej.
Nieruchomość jako bezpieczna przystań – czy to ma sens?
Nieruchomości premium w dobrych lokalizacjach historycznie zachowują wartość w czasach niepewności. Tak było w 2022, tak jest teraz. Ludzie z kapitałem szukają aktywów, które nie tracą na wartości, kiedy giełda traci, a złoty słabnie.
Ale to nie znaczy, że „każda nieruchomość jest bezpieczna”. Bezpieczna jest nieruchomość dobrze zlokalizowana, prawidłowo wyceniona i profesjonalnie sprzedawana. Mieszkanie w złej lokalizacji, zawyżone o 15%, to nie jest „bezpieczna przystań”. To jest problem, który w kryzysie staje się większym problemem.
Dane wewnętrzne Estatic Nieruchomości z ponad 9 lat działalności w Trójmieście pokazują, że w okresach niepewności rynkowej kluczowa jest precyzyjna wycena i aktywna strategia sprzedaży. Kiedy rynek jest łatwy, każdy sprzeda mieszkanie. Kiedy rynek się komplikuje, różnicę robi strategia, wycena, marketing i negocjacje. Dokładnie to, na czym budujemy swoją ponad 90% skuteczność sprzedaży potwierdzoną przez blisko 500 opinii klientów.
Podsumowanie
Wojna w Iranie nie zmieni fundamentów rynku nieruchomości w Trójmieście i Polsce. Ale zmieni tempo, nastroje i dostęp do finansowania. Ci, którzy podejmą decyzje w oparciu o fakty, a nie o nadzieje na „jeszcze lepszy moment”, wyjdą z tej sytuacji lepiej niż ci, którzy będą czekać, aż świat wróci do normy.
Bo świat do normy nie wraca. Świat wyznacza nową normę. I warto być na nią gotowym.
