Rynek nieruchomości w 2022: podsumowanie i prognoza na 2023 rok
- 03.02.2023
- Blog nieruchomości
W 2022 roku rynek nieruchomości przeżył prawdziwy rollercoaster. Niemożliwe do przewidzenia wydarzenia, spowodowały znaczne zmiany na rynku. W tym artykule przyjrzymy się, jak zmienił się rynek nieruchomości w 2022 roku, jak rok ten wpłynął na inwestorów oraz jakie są prognozy na rok 2023.
Spis treści:
1. Jak zmieniał się rynek nieruchomości w 2022?
2. Rok 2022 dla inwestorów
3. Prognoza na rok 2023
4. Jakie nieruchomości warto kupować w 2023?
Jak zmieniał się rynek nieruchomości w 2022?
Gdy prognozowaliśmy kolejne 12 miesięcy pod koniec 2021r. większość ekspertów spodziewała się spokojnej stabilizacji cen i krótkiego okresu inflacyjnej zawieruchy. Wielu sądziło, że po wybuchu pandemii w 2020r. nic nas już nie zaskoczy. Jednak takiej kombinacji zdarzeń, która nastąpiła od lutego, nikt nie mógł się spodziewać. Wojna na Ukrainie, napływ milionów uchodźców, galopująca inflacja, wysokie stopy procentowe oraz praktyczne zablokowanie możliwości udzielania kredytów hipotecznych, spowodowały, że bardzo realna stała się wizja pierwszej od wielu lat korekty cen sprzedaży nieruchomości.
Ostatecznie na wartości nominalnej delikatnie stracił jedynie segment działek oraz nieruchomości popularnych tj. 2-4 pokoje w dzielnicach sypialnianych, przedmieściach. W przypadku działek wpływ na to miały ograniczenia w finansowaniu budów i bardzo wysokie ceny materiałów budowlanych. Z kolei mieszkania segmentu popularnego najbardziej ucierpiały z uwagi na gwałtowny spadek popytu wynikającego z niedostępności kredytów hipotecznych, którymi większość nabywców wspierała swoje transakcje. W pozostałych segmentach rynku odnotowaliśmy kilku procentowe wzrosty cen nominalnych, które jednak średnio były o 10% niższe niż wskaźnik inflacji. Co za tym idzie korekta wartości realnej stała się faktem.
Na drugim biegunie znalazł się rynek wynajmu mieszkań, który zaliczył dynamiczną hossę. W szczytowym okresie wzrostów notowaliśmy nawet o 40% wyższe stawki czynszów najmu niż w 2021r. Taki kontrast w trendach na blisko powiązanych gałęziach rynku jest rzadko spotykany.
Rok 2022 dla inwestorów
Rok 2022 był trudny dla wielu osób, które dopiero zaczynały swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości poprzez flipy czy małą deweloperkę. Niestety, część z nich wyszła na zero lub doświadczyła strat, ponieważ ich zarobki były ściśle związane z wzrostem cen, małą podażą i dynamiką sprzedaży na rynku. Błędy, które popełniali, miały formę braku dostosowania własnej kalkulacji do aktualnej sytuacji lub zbyt późnej reakcji, na przykład w postaci obniżenia ceny. Niemniej jednak, osoby doświadczone, ze zdywersyfikowanym portfelem nieruchomości i doskonałymi umiejętnościami handlowymi, z pewnością zaliczyły ostatnie 12 miesięcy do udanych. Dla nich prawdziwych perełek inwestycyjnych nie brakowało. Co więcej, wielu doświadczonych inwestorów szybko zareagowało na bieżące wydarzenia przenosząc swój kapitał pod inwestycje na wynajem.
Rok 2022 wyraźnie zweryfikował wartość tak zwanych „magicznych szkoleń” w zakresie flipowania i deweloperki, pokazując, że sukces w tej branży wymaga dużo więcej niż tylko teoretycznej wiedzy.
Prognoza na rok 2023
W 2023 roku nie należy oczekiwać zmiany trendu na rynku nieruchomości. Nawet jeśli KNF zdecyduje się odstąpić od rekomendacji, która zobowiązuje banki do uwzględniania w wyliczaniu zdolności kredytowej oprocentowania powiększonego o 5 punktów procentowych, to wciąż wysokie stopy procentowe i niepewność co do sytuacji za wschodnią granicą będą hamować dużą część popytu.
W segmencie popularnym, czyli w przypadku mieszkań i domów 2-4 pokojowych w dzielnicach sypialnianych lub małych domów na przedmieściach, spodziewany jest dalszy wzrost podaży. Szczególnie, że coraz więcej osób może doświadczać problemów ze spłatą swoich kredytów hipotecznych. Większa liczba ofert nie przełoży się jednak na nagły skok popytu. Tego typu nieruchomości najczęściej są finansowane przez banki i kupowane często przez osoby ze średnimi dochodami. Co za tym idzie wzrost podaży na pewno będzie miał swoje odbicie w cenach.
Jeśli ceny nominalne wzrosną, to najprawdopodobniej w ujęciu realnym, czyli z uwzględnieniem inflacji, wartość tych nieruchomości będzie nadal spadać. Wobec tego należy ciężko oczekiwać szczególnej poprawy sytuacji na rynku w 2023 roku. Najprawdopodobniej doświadczymy dalszej presji na spadające ceny nieruchomości.
Jakie nieruchomości warto kupować w 2023?
W rynku nieruchomości apartamenty oraz nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak ścisłe centra miast czy popularne kierunki turystyczne, są uważane za odpowiednik złota, gdyż najlepiej trzymają wartość pieniądza. Choć wymagają one większego wkładu finansowego, są one również najbardziej odporne na zawirowania na rynku nieruchomości i potencjalnie generują stały zysk z najmu średnio- i krótkoterminowego. Inwestycje w tego typu nieruchomości powinny być jednak planowane na dłuższy okres.
Jeśli planujesz nabycie nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych najbliższy rok będzie doskonałą szansą na znalezienie idealnej nieruchomości. Większa podaż i mniejsza konkurencja ze strony innych nabywców pozwoli na podejmowanie przemyślanych decyzji. Warto również pamiętać, że chociaż dzisiejsze stopy procentowe oznaczają wysokie raty nowych kredytów, tak istnieje możliwość uzyskania bardzo niskiej marży banku, co w przyszłości może okazać się bardzo korzystne. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto skonsultować się z ekspertem rynku nieruchomości lub doradcą finansowym, aby uzyskać pełen obraz kosztów i potencjalnych korzyści związanych z wyborem danego domu lub mieszkania.
Możemy być pewni, że w najbliższym roku będzie dominować na rynku nieruchomości żywa gotówka i nie zabraknie okazji zakupowych. Warto wziąć to pod uwagę, planując swoje zakupy.
Łukasz Wydrowski
autor
Published by Łukasz Wydrowski on 03.02.2023
Posted Under "Blog nieruchomości"
