Nie taka cena straszna, jak ją malują – czyli prawda o cenach ofertowych i transakcyjnych
- 14.06.2023
- Poradniki
Czy zastanawialiście się kiedyś, dlaczego ceny nieruchomości, które widzicie na portalach, a te za które faktycznie sprzedawane są mieszkania lub domy, różnią się jak niebo i ziemia? Jaka jest prawda o cenach ofertowych i transakcyjnych na rynku nieruchomości? Na te pytania postaram się odpowiedzieć dzisiaj, opierając się na moim doświadczeniu i obserwacjach rynku.
Spis treści:
1. Zrozumienie ceny ofertowej2. Czym jest cena transakcyjna?3. Dlaczego te dwie ceny są tak różne?4. Podsumowanie
Zrozumienie ceny ofertowej
Początek naszej przygody z rynkiem nieruchomości zazwyczaj zaczyna się od przeglądania ogłoszeń, gdzie królują ceny ofertowe. Jest to kwota, którą sprzedający – może to być zarówno deweloper, jak i właściciel nieruchomości – przedstawia jako oczekiwaną cenę za daną nieruchomość. Widzimy ją w ogłoszeniach, na portalach internetowych i w materiałach marketingowych.
Cena ofertowa jest często wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości. To jednak nie oznacza, że jest ona bezużyteczna. Wręcz przeciwnie, daje ona punkt odniesienia dla negocjacji cenowych. W praktyce oznacza to, że musimy być gotowi do negocjacji, aby uzyskać najlepszą możliwą cenę. Ale czy to koniec historii? Zdecydowanie nie.
Jak wygląda sprawa z ceną transakcyjną?
Cena transakcyjna to ta kwota, która rzeczywiście zmienia właściciela wraz z nieruchomością. To ostateczny wynik szeregów negocjacji, uwarunkowań rynkowych i realnej wartości danej nieruchomości, zwłaszcza jeśli transakcja została przeprowadzona na otwartym rynku, bez żadnych niewłaściwych nacisków lub manipulacji. Jak pewnie wielu z was doświadczyło na własnej skórze, ta cena jest z reguły niższa od tej widniejącej w ofercie. Z badań Narodowego Banku Polskiego wynika, że różnice te w niektórych miastach mogą wynosić nawet ponad 20%.
W tym miejscu zaczyna się pytanie: dlaczego te dwie ceny są tak różne?
Kiedy widzisz cenę ofertową, musisz zdawać sobie sprawę, że jest ona często zawyżona. Za każdym razem, gdy zastanawiamy się nad przyczynami takiego stanu rzeczy, musimy wrócić do źródła, czyli do motywacji sprzedającego. Dlaczego tak się dzieje? Cóż, właściciele nieruchomości często widzą w sprzedaży okazję do zgarnięcia jak największego zysku. Sprzedający, czy to deweloperzy, czy właściciele indywidualni, chcą zostawić sobie pewien margines na negocjacje. Na tym etapie powstaje pierwsza luka między ceną ofertową a przyszłą ceną transakcyjną.
Dodatkowo, wartościowanie nieruchomości to nie jest prosta sprawa. Często, szczególnie w przypadku sprzedających prywatnych, ta cena zawyżona jest wynikiem emocjonalnej więzi z nieruchomością. Jeżeli ktoś spędził w domu lub mieszkaniu wiele lat, a może samodzielnie przeprowadził gruntowny remont, trudno mu jest realistycznie ocenić wartość swojej nieruchomości.
Bez dostępu do rzetelnych danych, właściciele nieruchomości polegają na porównywaniu cen ofertowych innych nieruchomości na rynku, lub za bazę biorą opowieści o sukcesach sprzedażowych usłyszane od znajomych lub rodziny. A jak wiemy te bywają, delikatnie mówiąc, przekolorowane. Właściciele potem takie przedstawione historie o, często gigantycznych, cenach sprzedaży odczytują jako sygnał, że „skoro Janek mógł to i oni mogą więcej zarobić”. Ale pamiętajmy, że ceny te są tylko życzeniami lub plotkami, a nie faktycznymi cenami sprzedaży. Porównywanie swojej oferty do innych to, mówiąc obrazowo, trochę jak próba ustalenia ceny samochodu na podstawie tego, ile inni życzą sobie za swoje auta na portalu z ogłoszeniami.
Na tej zasadzie łatwo popaść w pułapkę zawyżenia ceny, bo przecież wszyscy tak robią. Dostęp do realnych cen transakcyjnych mają głównie zawodowi pośrednicy, rzeczoznawcy, banki czy notariusze. Przeciętny sprzedawca nieruchomości nie ma łatwego dostępu do tych danych.
No i w końcu mamy do czynienia z niewiedzą. Wiele osób wkracza na rynek nieruchomości bez głębszej wiedzy na temat jego funkcjonowania, nie mając świadomości, jakie są realia rynkowe. Bez znajomości tych realiów, łatwo o popełnienie błędów, takich jak zawyżanie lub zaniżanie ceny ofertowej czy błędy negocjacyjne. W konsekwencji może się okazać, że w przypływie huraoptymizmu odrzucisz niepowtarzalną ofertę zakupu lub w desperacji zgodzisz się na sprzedaż grubo poniżej realnej wartości Twojej nieruchomości.
Prawda o cenach ofertowych i transakcyjnych
Podsumowując, cena ofertowa to kwota, którą sprzedający chciałby otrzymać za swoją nieruchomość, a cena transakcyjna to ostateczna kwota, którą kupujący płaci za nieruchomość.
Dane o cenach transakcyjnych są niezwykle cenne. Z jednej strony pokazują, ile faktycznie zapłacili poprzedni nabywcy, co pozwala na porównanie cen i ocenę, czy nieruchomość, którą zamierzamy kupić, jest warta swojej ceny. Z drugiej strony, jako sprzedawcy, mamy pewność, że ustalamy cenę, która jest konkurencyjna, ale nie za niska.
Żeby jednak nie malować sytuacji zbyt czarno, pamiętajcie, że te różnice są normalnym zjawiskiem na rynku nieruchomości. Wiedza na temat tego, dlaczego ceny ofertowe różnią się od cen transakcyjnych, pomoże Wam lepiej zrozumieć mechanizmy rynkowe, które nimi rządzą. Przede wszystkim, dajcie sobie czas na zrozumienie tych procesów i nie podejmujcie pochopnych decyzji.
Pamiętajcie, że specjaliści od nieruchomości to nie tylko sprzedawcy, ale przede wszystkim doradcy, którzy mogą pomóc Wam zrozumieć te i wiele innych zagadnień związanych z rynkiem nieruchomości. Dobra współpraca z nimi może zaowocować sprzedażą nieruchomości po cenie najbliższej realnej wartości na rynku, nie marnując cennego czasu na marzenia zasłyszane na kawie z sąsiadem.
Published by Łukasz Wydrowski on 14.06.2023
Posted Under "Poradniki"
