„Kredyt na start” do kosza? Rynek nieruchomości łapie oddech.
- 18.08.2024
- Blog nieruchomości
W ostatnich latach polski rynek nieruchomości podlegał dynamicznym zmianom, które w dużej mierze wynikały z interwencji rządowych. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” miały na celu wsparcie młodych ludzi oraz rodzin w zakupie pierwszego mieszkania. Teraz rząd proponuje wprowadzenie kolejnego programu wsparcia – „Kredyt na Start”. Propozycja ma jednak niskie szanse na wejście w życie. Warto jednak zastanowić się, czy dotowanie przez państwo zakupów nieruchomości to krok w dobrym kierunku, zwłaszcza w kontekście doświadczeń związanych z poprzednimi programami.
Spis treści:
1. Podobieństwa i różnice między „Kredytem na Start” a „Bezpiecznym Kredytem 2%”
2. Negatywne skutki „Bezpiecznego Kredytu 2%” dla rynku nieruchomości
3. Potencjalne zagrożenia związane z „Kredytem na Start”
4. Dlaczego brak nowego programu kredytowego może stabilizować rynek
5. Krytyka programu „Kredyt na Start” przez ekspertów i rynek
6. Wnioski
Podobieństwa i różnice między „Kredytem na Start” a „Bezpiecznym Kredytem 2%”
„Kredyt na Start” ma na celu wsparcie młodych ludzi oraz rodzin w zakupie pierwszego mieszkania, podobnie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”. Oba programy są skierowane do osób, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt mieszkaniowy na standardowych warunkach rynkowych, i oferują preferencyjne warunki kredytowe. W praktyce jednak, programy te różnią się szczegółami dotyczącymi kryteriów dostępu oraz sposobu naliczania dopłat.
„Bezpieczny Kredyt 2%” oferował preferencyjne oprocentowanie na poziomie 2%, co w kontekście rosnących stóp procentowych było niezwykle atrakcyjne. Program ten przyciągnął tysiące kredytobiorców, co doprowadziło do zwiększenia popytu na mieszkania i w efekcie – do wzrostu cen nieruchomości o 15-20% w ciągu zaledwie roku.
Z kolei „Kredyt na Start” wprowadzałby bardziej złożony system dopłat, zależny od liczby osób w gospodarstwie domowym oraz ich dochodów. Na przykład, singlowi przysługiwałaby dopłata do kredytu w wysokości 200 tys. zł, podczas gdy dla rodziny czteroosobowej limit ten wynosiłby 500 tys. zł. Choć program ten jest bardziej precyzyjnie ukierunkowany, istnieją obawy, że może on wywołać podobne skutki, jak jego poprzednik.
Negatywne skutki „Bezpiecznego Kredytu 2%” dla rynku nieruchomości
Wprowadzenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” miało na celu poprawę dostępności mieszkań, jednak w praktyce przyczyniło się do poważnych problemów na rynku nieruchomości. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 300% w ciągu pierwszego roku funkcjonowania programu, co sztucznie napędziło popyt na mieszkania. W rezultacie, ceny mieszkań w największych miastach Polski, takich jak Gdańsk, Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrosły o ponad 18%.
Co więcej, program ten wprowadził na rynek wielu nowych kredytobiorców, którzy mogą mieć trudności z obsługą swojego zadłużenia w przypadku wzrostu stóp procentowych. Szacuje się, że około 10% kredytobiorców korzystających z programu znajduje się w grupie podwyższonego ryzyka niewypłacalności. Taka sytuacja może prowadzić do dalszych problemów na rynku finansowym, a w dłuższej perspektywie – do poważniejszych kryzysów gospodarczych.
Potencjalne zagrożenia związane z „Kredytem na Start”
Wprowadzenie programu „Kredyt na Start” może wywołać podobne problemy. Zakłada się, że w latach 2025-2034 na wsparcie w ramach tego programu zostało by przeznaczone aż 17 mld zł. By lepiej zobrazować wartość tych środków, to jeśli aktualnie średni koszt budowy m2 wynosi ~4500zł, za taką kwotę można by wybudować blisko 4 000 000m2 powierzchni mieszkalnej, czyli ok. 80.000 dwupokojowych mieszkań. Dla porównania koszt trwającej 5 lat budowy lotniska dla CPK szacowany jest na 46,3mld zł. Taka skala interwencji na rynku może prowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości, co w efekcie uczyni je jeszcze mniej dostępnymi dla przeciętnego obywatela.
Program ten wprowadza również skomplikowane mechanizmy obliczania dopłat, które mogą okazać się trudne do zrozumienia i zarządzania. Na przykład, dla gospodarstw domowych z trójką dzieci, które już posiadają mieszkanie, dopłaty będą pomniejszane o 50 zł za każdy metr kwadratowy przekraczający limit powierzchni, co może wprowadzać niepotrzebne komplikacje.
Dlaczego brak nowego programu kredytowego może stabilizować rynek?
Wstrzymanie programu „Kredyt na Start” może przyczynić się do stabilizacji rynku nieruchomości. W sytuacji, gdy ceny mieszkań wzrosły o 30% w ciągu ostatnich trzech lat, brak dodatkowego impulsu popytowego może zahamować dalszy wzrost cen. Stabilizacja cen mogłaby przynieść korzyści zarówno dla kupujących, jak i deweloperów, umożliwiając bardziej przewidywalne planowanie inwestycji.
Ponadto, naturalna korekta cen, wynikająca z równoważenia popytu i podaży, mogłaby poprawić dostępność mieszkań bez konieczności wprowadzania kosztownych programów rządowych. W dłuższej perspektywie, stabilizacja rynku mogłaby również przyczynić się do wzrostu zaufania inwestorów i poprawy sytuacji na rynku kredytowym. Już dziś obserwujemy nieśmiałe obniżki cen na rynku wtórnym, zaś deweloperzy, nie chcąc wywołać efektu kuli śnieżnej, oferują po cichu nawet kilkunastoprocentowe rabaty na mieszkania.
Krytyka programu „Kredyt na Start” przez ekspertów i rynek
Program „Kredyt na Start” spotkał się z falą krytyki ze strony ekspertów i uczestników rynku nieruchomości. Jednym z głównych zarzutów jest powtarzanie błędów z „Bezpiecznego Kredytu 2%”, który doprowadził do znacznego wzrostu cen nieruchomości, sztucznie napędzając popyt. Eksperci rynku nieruchomości oraz Narodowego Banku Polskiego ostrzegają, że kolejne programy tego typu mogą prowadzić do dalszego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych, co w przypadku pogorszenia się sytuacji gospodarczej lub zakończeniu dopłat może wywołać poważny kryzys na rynku nieruchomości.
Dodatkowo, na program „Kredyt na Start” negatywnie zareagowali także niektórzy deweloperzy, którzy obawiają się, że sztucznie napędzany popyt może doprowadzić do bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Jak wskazują analizy, już teraz zauważalny jest spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, co jest wynikiem oczekiwania konsumentów na wprowadzenie kolejnych programów wsparcia.
Wniosek? Trzeba innego podejścia do rynku nieruchomości.
Podsumowując, rządowe programy wsparcia kredytowego, takie jak „Kredyt na Start”, choć mają na celu poprawę dostępności mieszkań, mogą przynieść więcej szkody niż pożytku. Wstrzymanie tego programu może pozwolić na naturalną stabilizację rynku, co w dłuższej perspektywie przyniesie korzyści zarówno dla kupujących, jak i dla deweloperów.
Decyzje polityczne dotyczące rynku nieruchomości powinny być podejmowane z rozwagą i na podstawie dokładnej analizy długoterminowych skutków. Zamiast wprowadzać kolejne programy, które sztucznie podnoszą popyt, warto skupić się na działaniach sprzyjających zwiększeniu podaży mieszkań, takich jak wsparcie budownictwa społecznego, reforma prawa budowlanego czy poprawa infrastruktury mieszkaniowej. Tylko takie podejście pozwoli na stworzenie trwałych i stabilnych fundamentów dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.
.
Published by Łukasz Wydrowski on 18.08.2024
Posted Under "Blog nieruchomości"
