Pomocna dłoń czy pocałunek śmierci? Jak tanie kredyty wpłyną na rynek nieruchomości. [KOMENTARZ]
- 15.03.2023
- Blog nieruchomości
Projekt ustawy dla programu „Pierwsze Mieszkanie” został oficjalnie przyjęty przez rząd. Program ma się składać z dwóch części. Pierwszą jest „Bezpieczny kredyt 2%”, adresowany do osób poniżej 45 rż., które są już gotowe kupić swoje pierwsze mieszkanie, oraz Konto Mieszkaniowe – do tych, które planują dokonać tego w perspektywie następnych kilku lat. Program ma ruszyć 1 lipca br. Czy rynek nieruchomości czekają kolejne wzrosty cen?
Mimo trudnej sytuacji gospodarczej, klienci nadal sprzedają i kupują nieruchomości w Polsce. Chociaż nie wskazują na to dane BIK, zgodnie z którymi w lutym 2023 roku zanotowano jedną z najniższych w historii ilości nowych wniosków kredytowych (poniżej 20000), to na rynku wyraźnie czuć ożywienie. Wiele osób inwestuje swoje oszczędności w nieruchomości, widząc w nich długoterminowy potencjał dochodu z wynajmu i wzrostu wartości. Popularne stają się transakcje wiązane, w których osoby posiadające swoje mieszkania sprzedają je, aby nabyć kolejne.
Jak funkcjonuje obecnie rynek nieruchomości?
Rynek nieruchomości dzieli się na dwie kluczowe kategorie: popularną i premium. W segmencie popularnym w dzielnicach sypialnianych obecnie występuje duża podaż, a kupujący mogą swobodnie wybierać nieruchomości, które spełniają ich wymagania. To właśnie transakcje w tym segmencie statystycznie najczęściej są finansowane z kredytów hipotecznych. Jednakże dla nieruchomości premium podaż jest już znacznie mniejsza, co wymusza na kupujących podjęcie konkretnych decyzji i szybkie działanie, aby zdobyć wymarzoną nieruchomość. Dziś to zakupy gotówkowe stanowią paliwo napędowe dla całego rynku.
Założenia i limity programu Bezpieczny Kredyt 2%
Zgodnie z zapowiedzią Ministra Waldemara Budy w 2023r. nie ma być limitów ilościowych, czyli każdy kto będzie spełniał wymagania, taki kredyt otrzyma. Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat, a kredyt będzie spłacany w formule stałych rat kapitałowych. Z programu skorzystać będą mogły osoby do 45 rż., dla których będzie to pierwsza nabywana nieruchomość. Maksymalna wysokość kredytu dla singla to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł przekroczyć sumy 200.000zł. Co za tym idzie maksymalna cena nieruchomości kwalifikującej się do programu to 800.000zł.
Gaszenie pożaru benzyną
Gdy niedawno internet zalały propozycje rządu i opozycji dotyczące tanich kredytów, które mają zachęcić ludzi do kupna swojego pierwszego mieszkania, wśród ekspertów zapanował niepokój. Pomysły takie jak kredyty 2% lub nawet 0% są bardzo kosztowne i mogą okazać się szkodliwe dla rynku nieruchomości. Są to bowiem kolejne populistyczne programy socjalne, których koszty poniosą wszyscy obywatele, a dodatkowo sztucznie regulują wolny rynek, który jest obecnie stabilny z zadowalającą podażą.
Trudno też zrozumieć chaos legislacyjny, który obecnie obserwujemy. Dopiero co rząd planował ograniczenie popytu poprzez wprowadzenie podatku od „nadmiarowych inwestycji nieruchomości”, by zaraz potem ogłosić program, który te inwestycje de facto wspiera poprzez stymulację popytu. Nic dziwnego, że w rankingach konkurencyjności, obejmujących również skomplikowanie systemów podatkowych, jesteśmy za takimi krajami jak Chile, Meksyk czy Kolumbia.
Ciężko nie odnieść wrażenia, że jest typowe gaszenie pożaru benzyną. W końcu to w dużej mierze z powodu nieodpowiedzialnych decyzji polityków w ostatnich latach (m.in przymusowe stopowanie gospodarki przy masowym dodruku pustego pieniądza) przywitaliśmy nowy rok z ponad 17% inflacją, a wielu młodych ludzi mierzy się ze sporymi problemami, aby zakupić dziś swoje pierwsze lokum. I celowo mówię tu o politykach, gdyż te działania miały ponadpartyjne poparcie.
Czy czeka nas fala podwyżek cen nieruchomości?
Wprowadzenie takich kredytów może doprowadzić do nagłej spirali cenowej. Wzrost popytu na nieruchomości w krótkim czasie spowoduje konieczność konkurowania przez kupujących o oferty poprzez licytowanie cen, co z kolei zmusi klientów do brania wyższych kredytów. W efekcie ceny nieruchomości mogą wzrosnąć o 10-20%, niwelując potencjalnie pozytywny efekt programu rządowego. Na tym skorzystają przede wszystkim banki, deweloperzy i inwestorzy. Ci ostatni już teraz zawierają większą liczbę rezerwacji i umów deweloperskich, co pozwoli im dochodowo odsprzedać nieruchomości w przyszłości. Deweloperzy z kolei z nadzieją patrzą na rządowy program, choć na razie podchodzą do niego ostrożnie nie zwiększając skokowo swojej oferty.
Lepszym rozwiązaniem niż sztuczne regulowanie rynku nieruchomości poprzez wprowadzenie tanich kredytów byłby inwestycyjny program państwa, skierowany na rozwój infrastruktury i budowę nowych mieszkań oraz modernizację tych istniejących. Taka inicjatywa mógłaby przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań na rynku, co w dłuższej perspektywie przyniosłoby stabilizację, a nawet obniżenie cen nieruchomości. Jednakże wymagałoby to systemowego spojrzenia na problemy, długofalowego planu realizacji i odrzucenia taniego populizmu na rzecz rzeczywistego dobra obywateli. Na to jednak nie ma co liczyć, szczególnie w roku wyborczym.
Łukasz Wydrowski
autor
Published by Łukasz Wydrowski on 15.03.2023
Posted Under "Blog nieruchomości"
