Czy warto kupić mieszkanie na wynajem? 8 wskazówek dla początkujących inwestorów.
- 11.04.2023
- Poradniki
Zakup mieszkania na wynajem może być świetnym sposobem na zbudowanie swojego majątku. Inwestycje w nieruchomości przyciągają wiele osób ze względu na ich potencjał generowania stałego dochodu oraz bezpieczeństwo lokowanych środków. Przed podjęciem takiej decyzji warto się dokładnie przyjrzeć różnym aspektom tego przedsięwzięcia. Czy warto kupić mieszkanie na wynajem i jak uniknąć podstawowych błędów? W tym artykule omówimy kluczowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę, aby maksymalizować szanse na sukces inwestycyjny.
Najem długoterminowy, krótkoterminowy czy mieszany?
Na początek zastanów się, jaka forma wynajmu będzie dla Ciebie najlepsza. Aby dokonać odpowiedniego wyboru, warto zrozumieć, czym są poszczególne rodzaje najmów:
• Najem długoterminowy to tradycyjna forma wynajmu, gdzie umowa zawierana jest na okres co najmniej roku. Ta forma najmu jest stabilna i przewidywalna, ponieważ umowa zawierana jest na dłuższy okres i pozwala na regularne wpływy z czynszu. Mieszkania wynajmowane długoterminowo często są poszukiwane przez pracowników firm, studentów czy rodzin z dziećmi. Dlatego przy zakupie mieszkania pod wynajem długoterminowy warto zwrócić uwagę na lokalizację, która umożliwi łatwe dotarcie do szkół, uczelni czy miejsc pracy.
• Najem krótkoterminowy (np. na platformach takich jak Booking czy Airbnb) polega na wynajmowaniu mieszkania na krótszy okres, zwykle kilka dni. Ten rodzaj najmu jest często wykorzystywany w turystyce, dlatego najlepsze mieszkania pod wynajem krótkoterminowy znajdują się w popularnych turystycznych miejscowościach lub w pobliżu atrakcji turystycznych. Choć dochody mogą być wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego, wiąże się to z większym nakładem pracy. Warto pamiętać, że ten rodzaj najmu jest bardziej ryzykowny, ponieważ nieruchomość jest wynajmowana przez różne osoby, co zwiększa ryzyko uszkodzeń lub zniszczeń.
• Najem mieszany to połączenie obu strategii, gdzie wynajmujesz mieszkanie na krótkie okresy w sezonie turystycznym, a na długoterminowy w pozostałym czasie. Pozwala to na osiągnięcie równowagi pomiędzy ryzykiem a dochodami.
Aby ocenić, czy dana nieruchomość nadaje się do wybranej strategii najmu, warto wziąć pod uwagę lokalizację, konkurencję, wykończenie mieszkania oraz Twoje preferencje i umiejętności jako inwestora. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady, a wybór zależy od naszych celów inwestycyjnych i możliwości nieruchomości.
Gdzie szukać nieruchomości do zakupu pod wynajem?
Możliwości poszukiwania nieruchomości na wynajem są liczne – od portali ogłoszeniowych przez pocztę pantoflową po grupy na portalach społecznościowych. Nie jest to jednak lekki proces. Selekcja ogłoszeń, analiza, prezentacje czy negocjacje to procesy czasochłonne i wymagają starannego planowania oraz umiejętności. Warto też pamiętać, że wiele ofert na tych portalach nie jest aktualnych lub ma ukryte wady.
Jeśli nie masz doświadczenia w branży, warto skorzystać z pomocy lokalnego eksperta reprezentującego renomowane biuro nieruchomości. Gdynia, Sopot i Gdańsk są znane jako popularne kierunki inwestycyjne, więc jeśli myślisz o zakupie w tych miastach, nasz specjalista pomoże Ci znaleźć odpowiednią nieruchomość. Dzięki temu będziesz mógł skupić się na innych aspektach inwestycji.
Nowe czy starsze budownictwo?
Często pojawia się pytanie, czy lepiej inwestować w mieszkanie w nowym czy starszym budownictwie. Chociaż nowe mieszkania mogą oferować nowoczesne rozwiązania i niższe koszty utrzymania, to warto zauważyć, że kluczową kwestią pozostaje lokalizacja. Dobrze położone mieszkanie w starszym budownictwie może być atrakcyjniejsze dla najemców niż nowe mieszkanie w mniej atrakcyjnej okolicy. Dlatego warto rozważyć obie opcje, biorąc pod uwagę wymagania potencjalnych najemców. Jednakże biorąc pod uwagę tę samą lokalizację, to nieruchomości w nowszych budynkach będą osiągać zauważalnie wyższe czynsze najmu.
Na jakim piętrze warto kupić mieszkanie na wynajem
Wybór piętra mieszkania może mieć wpływ na atrakcyjność inwestycji dla potencjalnych najemców. Mieszkania na wyższych piętrach mogą oferować lepsze widoki i być bardziej ustronne, więc generalnie dla budynków z windą im wyższe piętro, tym lepiej.
Inaczej, gdy w budynku brak windy. Wtedy dla większości najemców wysokie piętro może być znaczącym mankamentem. Najlepiej wybierać wtedy lokal na pierwszym lub drugim piętrze. A co z parterami? To zależy. Co do zasady mieszkania na parterze mogą są mniej atrakcyjne ze względu na mniejszą prywatność i potencjalne problemy z hałasem. Jednak, jeśli takie mieszkanie oferuje dostęp do ogrodu oraz nie znajduje się bezpośrednio przy ciągu pieszym lub samochodowym może być to jego dużym atutem.
Reasumując, warto dostosować wybór piętra do typu budynku oraz grupy docelowej najemców, jak na przykład biznesmenów, turystów, rodzin z dziećmi czy studentów. Ponadto, strony świata mają znaczenie – najemcy częściej preferują mieszkania słoneczne.
- Wysokie piętro z windą i widokiem to ważne atuty mieszkania na wynajem
Standard wykończenia – rosnące oczekiwania najemców
Czasy, kiedy najemcy zadowalali się mieszkaniem o wnętrzach pamiętających czasy PRL, już dawno minęły. Teraz coraz większa uwaga zwracana jest na standard wykończenia mieszkania. Nowoczesne i funkcjonalne mieszkania przyciągają klientów, którzy są skłonni płacić wyższy czynsz za komfortowe warunki. Warto zainwestować w materiały wykończeniowe dobrej jakości oraz sprzęt AGD i meble, które sprawią, że mieszkanie będzie prezentować się atrakcyjnie i zapewni oczekiwany komfort życia.
- Czasy mieszkań na wynajem rodem z PRL już dawno minęły.
Sposoby obliczania zwrotu z inwestycji – ROI i ROE
Zwrot z inwestycji (ROI, Return on Investment) oraz zwrot z kapitału własnego (ROE, Return on Equity) to dwie najpopularniejsze miary wykorzystywane do oceny efektywności inwestycji w nieruchomości. Oba wskaźniki mają na celu przedstawienie inwestorom informacji, jak wiele dochodu generuje inwestycja w stosunku do kosztów, które ponieśli.
ROI to wskaźnik obrazujący stosunek uzyskanego zysku netto do wartości inwestycji. W przypadku inwestycji w nieruchomości można go obliczyć, dzieląc roczny dochód z wynajmu przez całkowity koszt zakupu mieszkania, uwzględniając wszelkie koszty dodatkowe, takie jak remonty, podatki, opłaty notarialne czy prowizje dla agencji. Wartość ROI przedstawia procentowy zwrot, który inwestor otrzymuje z inwestycji w nieruchomość. Im wyższa wartość wskaźnika, tym lepsza inwestycja. Przykład: jeśli kupisz mieszkanie za 300 000 PLN i otrzymasz z niego roczny dochód z wynajmu w wysokości 24 000 PLN, to ROI wyniesie 8% (24 000 / 300 000).
ROE z kolei to wskaźnik, który uwzględnia zmianę wartości kapitału własnego inwestora na przestrzeni czasu. Można go obliczyć, dzieląc roczny zysk netto przez początkową wartość kapitału własnego (różnica między wartością nieruchomości a zobowiązaniami, takimi jak kredyt hipoteczny). ROE odzwierciedla efektywność, z jaką inwestor wykorzystuje swoje środki własne, aby osiągnąć dochód z inwestycji. Przykład: jeśli kupisz mieszkanie za 300 000 PLN, wpłacając wkład własny w wysokości 100 000 PLN i otrzymasz z niego roczny dochód wynajmu w wysokości 24 000 PLN przy wzroście wartości nieruchomości o 30 000 PLN, to ROE wyniesie 54% (54 000 / 100 000).
Różnica między ROI a ROE polega na tym, że ROI uwzględnia całą wartość inwestycji, a ROE odnosi się tylko do kapitału własnego inwestora. ROI jest użyteczny do oceny ogólnej zyskowności inwestycji, natomiast ROE może być bardziej użyteczny dla inwestorów, którzy finansują swoje inwestycje za pomocą kredytów hipotecznych lub pożyczek krótkoterminowych. Przy obliczaniu ROI i ROE należy uwzględnić różne koszty związane z inwestycją, takie jak opłaty za zarządzanie, ubezpieczenie, podatki czy koszty remontów. Ponadto wartość nieruchomości może się zmieniać w czasie, co również wpłynie na ostateczny zwrot z inwestycji.
Dobra umowa najmu to spokojny sen
Podpisanie umowy najmu to kluczowy moment dla każdego inwestora, który zakupił nieruchomość pod wynajem. Umowa ta jest nie tylko podstawowym dokumentem regulującym relacje między wynajmującym a najemcą, ale także zabezpieczeniem dla obu stron. Przed podpisaniem umowy, należy dokładnie przygotować jej treść i zwrócić uwagę na wszelkie klauzule i zapisy oraz ich zgodność z Kodeksem Cywilnym i Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów.
Dla wynajmującego szczególnie ważne jest określenie w umowie terminów jej obowiązywania i płatności, wysokości kaucji i kar umownych oraz odpowiedzialności za mienie i zdarzenia. W przypadku najmu okazjonalnego umowa najmu silniej zabezpiecza inwestora w przypadku niepłacącego najemcy. Warto podczas konstruowania strategii najmu oraz swojej umowy skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Ryzyko zakupu „gotowca inwestycyjnego”
Inwestycja w tzw. „gotowiec inwestycyjny” może wydawać się atrakcyjna na pierwszy rzut oka, ale warto pamiętać o potencjalnych ryzykach związanych z takim rozwiązaniem. Gotowiec inwestycyjny to mieszkanie podzielone na maksymalną ilość pokoi, często z przeniesioną do przedpokoju kuchnią. Jednym z ryzyk związanych z tego rodzaju inwestycjami jest zmniejszająca się baza najemców, którzy szukają takich nieruchomości. Ponadto, może pojawić się konieczność przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego, jeśli zostanie stwierdzone, że nie spełnia przepisów budowlanych. Taki zakup wymaga szczególnej wiedzy i ostrożności.
Należy również pamiętać, że rynek nieruchomości zmienia się, a to, co działało kiedyś, może niekoniecznie działać dziś. Dlatego warto śledzić bieżące trendy, być na bieżąco z przepisami prawnymi i analizować oferty konkurencji, aby dostosowywać swoją strategię inwestycyjną do zmieniających się warunków.
Podsumowanie
Jeśli zastanawiasz się nad wejściem w świat inwestycji w mieszkania na wynajem, warto wpierw rozważyć skonsultowanie się z ekspertami w tej dziedzinie, takimi jak nasze biuro nieruchomości w Trójmieście czy doradcy inwestycyjni. Ich doświadczenie i wiedza mogą pomóc w podjęciu odpowiednich decyzji oraz przekazaniu cennych wskazówek na temat tego, jak osiągnąć sukces inwestycyjny w dziedzinie wynajmu mieszkań.
Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem może być długoterminowym przedsięwzięciem, dlatego warto traktować to jako proces uczenia się i rozwijania własnych umiejętności. Sukces nie przychodzi z dnia na dzień, ale z czasem i doświadczeniem można osiągnąć satysfakcjonujące wyniki, przekształcając inwestycję w mieszkanie na wynajem w źródło stabilnego i dochodowego biznesu.
Published by Łukasz Wydrowski on 11.04.2023
Posted Under "Poradniki"
